İstanbul : (0216) 701 11 55

HUZURLU YAŞAM ALANLARI

Site Aidatı (Gider Avans Payı) Neye Göre Belirlenir?

Bina, site ve toplu yaşam alanlarında kimlerin hangi giderlerden sorumlu olduğu, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda detaylı şekilde açıklanan hususlardan olup tarafların hakları birçok madde ile düzenlenmiştir. Kanun, site aidatı ve sair giderlere o kadar önem vermektedir ki; aidat borcunu ödemeyen daire / ofis / dükkân sahibi, gerekli şartların oluşması halinde ilgili gayrimenkulün mülkiyetini dahi kaybedebilecektir.

Site Aidatı (Gider Avans Payı) Neye Göre Belirlenir?

Site Aidatları (Gider Avans Payı) Neye Göre Belirlenir?

Kat Mülkiyeti Kanunundaki düzenlemeye göre birtakım giderlerden herkes eşit oranda sorumlu iken bazı giderlerden ise daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölüm sahipleri (tapu senedinde gösterilen) arsa payları oranında sorumludur. Bu kapsamda:

  • Kapıcı / temizlik,
  • Kaloriferci,
  • Bahçıvan
  • Bekçi / güvenlik

giderlerinden herkes eşit oranda sorumludur. Dolayısıyla kanun koyucunun hükmettiği gibi, bir kişi kendi dairesinin, ofisini ve dükkanının daha küçük olduğunu ileri sürerek bu giderlere daha az katılması gerektiğini ileri süremez.

Kat malikleri;

  • Ortak yerlerin bakımı, korunması, güçlendirilmesi, onarılması için yapılan giderlerle
  • Ana gayrimenkulün sigorta giderleri ve
  • Yönetici aylığına ilişkin giderlere

arsa payları oranında katlanacaklardır.

 

Örneğin;

“Arsa payı; inşaatın tamamlandığı tarih itibariyle dairelerin / dükkânların / ofislerin sahip olduğu değerin tüm binanın değerine oranlanmasıyla hesaplanan ve tapu senedinde gösterilen değerdir. Bu doğrultuda dış cephe yalıtım için 100.000 TL’lik bir masraf yapılması gerektiğinde her kat maliki sahip olduğu arsa payına oranla bu masrafa katılacak olup örneğin 15/100 arsa payına sahip olan dükkân sahibi 15.000 TL, 9/100’lük arsa payına sahip olan daire sahibi ise 9.000 TL ödemekle mükellef olacaktır.”

Sitelerde de aynı kural geçerli olup bloğun kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden bloktaki tüm kat malikleri, sitenin kullanımına tahsis edilen alanlardaki giderlerden ise sitedeki tüm kat malikleri sorumludur.

Ancak bu kuralların Yönetim Planı ile veya kat maliklerinin kendi aralarında farklı bir şekilde anlaşmasıyla değiştirilebileceğini belirtmek gerekir. Bu kapsamda taraflar, örneğin temizlik ve güvenlik giderlerine de arsa payı oranında katılacaklarını kararlaştırabilecektir.

Kat Malikleri Faydalanmadıklarını İleri Sürerek Aidata (Gider Avans Payı) Katılmaktan Kaçınabilir mi?

Daire, ofis, dükkân gibi bağımsız bölümlerin maliki olan kat malikleri anataşınmazın zaten boş olduğunu yahut yapılan masraflardan kendilerinin faydalanmadığını öne sürerek giderlere katılmaktan kaçınmak istemektedirler. Oysa ki, 634 Saylı Kat Mülkiyeti Kanunda açıkça belirtilmiştir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesine göre; kat maliklerinden herbiri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça anataşınmazın ortak giderlerine ve tesislerin işletme giderlerine, giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Maddesi gereğince kat maliki kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Md. göre;

(Değişik: 13/4/1983 – 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının (aidat) tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

 

Örneğin;

Bu kapsamda 1.000 TL’lik bir site aidatı borcunda 1 aylık bir gecikme yaşanması halinde ödenmesi gereken aidat 1.050 TL’ye çıkacak, 2 aylık gecikme yaşanması halinde ise (iki aylık site aidatı borcunun biriktiği varsayılacak olursa 2000 TL’si aidat 150 TL’si gecikme tazminatı olacak şekilde) 2.150 TL ödenecektir. Kat malikleri bu tazminata ilave olarak faiz de talep edebilecektir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda gider veya avans payı olarak ifade edilen aslında halk dilinde ‘’aidat’’ olarak bilinmektedir. Söz konusu bu aidat kanunda da açıkça ifade edildiği üzere ana taşınmazın ortak giderleri için genellikle aylık olarak kat malikleri, kiracılar yahut oturma hakkı sahibi olanlar tarafından ödenir. Ana taşınmaz sakinleri ana taşınmazın herhangi bir gideri için kendisinin yararlanmadığını iddia ederek ödemekten kaçınamaz.

Ana taşınmazda aidat miktarı belirlemesi, aidatın ödenme zamanı, aidatların toplanması, ortak giderlere karar verilmesi gibi hususlar ana taşınmaz yönetimince belirlenir.

Personel giderlerine, yönetici giderlerine, periyodik bakım giderlerine (asansör, hidrofor, jeneratör gibi) ortak yakıt giderine, binada yapılacak onarımlardan yenilemelere kadar, kat malikleri kurulunca alınmış kararlar doğrultusunda yapılan her gidere katılmak, dairesi boş olan kat malikinin yükümlülüğüdür.

Örneğin; zemin katta oturan bir sakin apartman çatısının onarımı için yapılan harcamaya katılmayacağını iddia edemez, birinci katta oturan kişi asansörü kullanmadığını ileri sürebilmekte veya kendi güvenlik sistemini kuran bir kişi site güvenliğine ihtiyaç duymadığını. Sosyal tesisleri kullanmadığını belirtebilmektedir. Ancak bu kişiler (eğer yönetim planında aksi bir düzenleme yoksa) faydalanmadıklarını/daha az faydalandıklarını ileri sürerek yukarıda belirtilen giderlere katılmaktan kaçınamazlar.

“Boş dairenin masraflara katılmasına dair Yargıtay kararları”

Konunun daha iyi anlaşılması için aşağıdaki Yargıtay kararları yararlı olacaktır:

“Buna göre 40 numaralı bağımsız bölüm yönünden de davalılar malik sıfatıyla sorumlu olup, istem dikkate alınıp ortak gider borcu hesaplanarak buna hükmedilmesi gerekirken, dava konusu 40 numaralı bağımsız bölüm ile ilgili görülen tapu iptali davasında alınan raporda buranın davalılar tarafından kullanılmadığı yönündeki görüşü dikkate alınarak 40 numaralı bağımsız bölüm yönünden ortak gider borcundan davalıların sorumlu tutulmamış olması doğru görülmemiştir.” (18 Hukuk, 2015/996 K.)

“… Bu sebeple mahkemece; davalı kat maliki … açısından dava konusu taşınmazı kullanmadığı ve bu sebeple taşınmazın ortak giderinden sorumlu olmayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 22. maddesinin ana taşınmaza ait ortak gider borcundan kat maliki ve kiracının müşterek ve müteselsil sorumlu tutulacağı hükmüne açıkça aykırı olması sebebiyle doğru görülmemiştir…” (20 Hukuk, 2018/8284 K.)

 

“Site Aidatı Yargı Kararları”

Site aidat alacağı

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Site Aidat Alacağından Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı şirketin … Bölgesinde bulunan Mutfakçılar Toplu İşyeri Yapı Kooperatifinin kiracısı olduğunu. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 18/2. maddesi Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır:” hükmünü taşıdığını, davalı, 6 adet işyerinin kullanıcısı ve kiracısı bulunduğundan cari harcamalardan (Site Yönetim Aidatlarından) sorumlu olduğunu dava etmiştir.

Ayrıca 22.05.2016 tarihli Kooperatif Genel Kurul Kararlarının 8/a maddesinde, her üyelik için kooperatif aidatının 60 TL, Site Yönetim Aidatının 185 TL olarak ödenmesi kabul edildiğini. Genel Kurul Kararının 10/b maddesinde ise gününde yapılmayan ödemeler için aylık %1,5 gecikme zammı uygulanmasına karar verildiğini, Genel Kurul Kararları doğrultusunda site aidatları davalı şirkete müvekkil kooperatif tarafından fatura edildiğini, davalı şirket uzun süre itiraz etmeksizin site aidatlarını ödediğini, davalı şirket son dönemde ödeme güçlüğü içine düştüğünden, Site Yönetim Giderlerini ödemediğini, müvekkili şirketin davalı şirketten olan site aidatı için alacaklı olduğunun tespitine, davalı tarafın … 35. İcra Müdürlüğünün … Esas sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptaline, takibin devamına, davalı borçlunun %20 tazminata mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalıya dava dilekçesi ve tensip tutanağı tebliğ edilmiş, davalı tarafça davaya cevap verilmemiştir,yokluğunda yargılamaya devam edilerek yokluğunda karar verilmiştir.

Tüm Dosya Kapsamından;

Davanın site aidatı alacağından kaynaklı itirazın iptali davası olduğu.

Ticaret Mahkemesinin görev alanının 6102 Sayılı TTK.’nun 4 ve 5 maddelerinde düzenlendiği.

6100 Sayılı HMK.nın 4 maddesinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanının düzenlendiği.

Davanın 6102 Sayılı TTK.’nun 4 ve 5 maddelerinde düzenlenen ticari davalardan olmadığı,davanın 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20 ve devamı maddelerinde düzenlenen site aidat alacağından kaynaklı itirazın iptali davası olduğu, 6100 Sayılı HMK.nın 4/ç maddesi ve 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun EK 1 maddesine göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girdiği, mahkememizin görevsiz olduğu anlaşılmakla; 6100 sayılı HMK’nın 114/1-c ve 115/2 maddesine göre dava dilekçesinin görev yönünden reddine ve mahkememizin görevsizliğine, dosyanın görevli. Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Hüküm;

Açıklanan gerekçeye göre;

1-Dava dilekçesinin HMK 114/1-c , 115/2 mad uyarınca görev yönünden usulden reddine ve mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE,

2-Karar kesinleştiğinde ve HMK 20 md uyarınca 2 haftalık süre içinde talep halinde dosyanın görevli … Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine,

3-Harç, vekalet ücreti, yargılama giderleri konusunda görevli mahkemece karar verilmesine,

Dair verilen karar davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda gerekçeli kararın tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliyesi ( İstinaf Mahkemesi ) nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usülen anlatıldı. 02/02/2018

Site aidat borcu

Dava dilekçesinde 7.329.97 TL alacak için itirazın iptali faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Karar

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davada; davalı aleyhine site aidat borcundan dolayı açılan icra takibine vaki itirazın iptali talep ve dava edilmiştir.

Yerel Mahkemece, icra takibini yapan taraf ile itirazın iptali davasını açan tarafın aynı olmadığı gerekçesi ile davacı sıfatı yokluğundan davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Somut olayda; icra takibine konu borç “site aidatı alacağı” olup, icra takibinin Site Yönetimini temsile yetkili K1 vekili Av. K2 başlatmıştır. Aynı şekilde temyize konu itirazın iptali davasınıda; Site Yönetimi adına Av.K2 açmıştır.

Gerekçeli kararda belirtilenin aksine, somut olayda taraflar arasındaki alacak borç ilişkisinin ödenmeyen site aidatı olduğu gerek icra takip dosyasından gerek dava dosyasından tereddüte yer bırakmayacak şekilde anlaşılmaktadır. Bu nedenle davacının davacı sıfatı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddedilmesi usul ve yasalara aykırıdır.

Açıklanan nedenlerle Mahkemece işin esasına girilip hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine dair hükmün kurulması doğru görülmemiştir.

Site aidatı temyiz sınırı

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan site aidatına ilişkin hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Karar;

Dava dilekçesinde, davalıların … … mahallesinde bulunan ve 1986 yılında oluşturulan … … Sitesi içindeki kat maliklerinden olduğunu, kat malikleri kurulunun 10/08/2008 tarihli olağanüstü genel kurulunda bağımsız bölüm maliklerinden her birinin site aidatı olarak 25/08/2008 günü 200 TL, 25/10/2008 günü 100 TL ve 25/12/2008 günü 100 TL olmak üzere toplam 400 TL ödeme yapmasının kararlaştırıldığını, ancak bu genel kurulda muhalefete düşen davalıların 10.08.2008 tarihli genel kurul kararı uyarınca; 25.08.2008 tarihinde ödemeleri gereken ilk taksit 200’er TL site aidatlarını ödemediklerinden, aleyhlerine … İcra Müdürlüğünün 2008/3061, 2008/3062, 2008/3063, 2008/3064, 2008/3066, 2008/3067, 2008/3068, 2008/3069 takip sayılı dosyası ile ilamsız takibe geçildiğini, icra takiplerindeki borca davalıların itiraz edip, site yönetimini tanımadıklarını beyan ettiklerini ve böylece icra takiplerinin durdurulduğunu, davalıların, ortak giderlerden sorumlu olduklarını, bu nedenlerle davalıların her birine isabet eden 400’er TL site aidatı toplamı 3.200 TL’nin vade tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faizleri ile birlikte davalılardan alınması istenilmiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulüne, her bir davalıdan ayrı ayrı 321,61 TL’nin takip tarihi olan 24.09.2008 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davalılar vekilinin temyiz istemi için; davanın kabul edilen miktarı karar tarihi itibarıyla 2.080,00 TL’ lik temyiz kesinlik sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.

YGBS, yaşam alanlarında güven ve huzur ortamı sunuyor.
Başarının insanla birlikte mümkün ve anlamlı olduğuna inanırız. Çalışanlarımızın ve yöneticilerimizin güvenilirliği; Sözün ve davranışın tutarlılığı, özün sözün bir oluşudur. İtibarımızı her şeyin önünde tutar, hiçbir maddi menfaate feda etmeyiz. Teknolojik gelişmelere ve standartlara uygun olarak siteler, tesisler için profesyonel tesis yönetim hizmeti veririz.
Yahya SAĞIR
Yönetim Kurulu Başkanı
Canlı Destek
Canlı Destek
YGBS WhatsApp Hattı
YGBS'ye hoş geldiniz, yardıma ihtiyacınız olursa bu mesajı yanıtlayın, çevrimiçiyiz ve yardım etmeye hazırız.