Merkezi Isıtma Nedir?

Yönetmelik Hakkında Biraz Bilgi Verebilir Misiniz?

• Merkezi Isıtma Sistemi Yönetmeliği, 2008 yılında resmi gazetede yayınlanmış ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürütülmektedir. Bu yönetmeliğin amacı her geçen gün gelişen ve büyüyen yaşam alanları için merkezi ısıtma sistemlerinin giderlerinin dairelere paylaştırma usullerini belirlemesidir. Misal geçmişte kullanılan merkezi sistemli binalarda toplam gider dairelere bölüştürülürken genelde daire m2 leri ya da petek sayıları baz alınarak yapılıyordu. Ama bunun ne kadar hakkaniyetli olduğu belli değildi. Bir daire tüm petekleri açık tutuyorken diğer bir daire peteklerin yarısını açık tutuyor ise ve bu daireler aynı m2 ye sahip ise ısınma gideri olarak aynı tutarı ödemeleri doğru bulunmamalıdır. Bu noktada günümüzde ise merkezi ısıtma sistemi yönetmeliği ortaya çıkmıştır. Yönetmelikte ölçümlerin ve paylaştırmanın nasıl yapılacağı, hangi yapılarda merkezi ısıtma olmasının zorunlu olduğu, sistemleri kimin denetleyeceği ve kimlerin sorumluluğunda olduğunu, merkezi sistemin bulunduğu yapılarda daire sahiplerinin zorunlulukları gibi bilgiler yer almaktadır.

Yönetmeliğe göre hesaplamalar nasıl yapılıyor?

• Merkezi ısıtma sistemlerinde her daireye ait ısı sayacı veya ısı ölçerler bulunmaktadır. Günümüzde genelde merkezi sistemlerde doğalgaz kullanılmaktadır. Binaya gelen tek bir doğalgaz faturası bulunmaktadır. İlk olarak bu faturanın %30 luk kısmı ortak kullanım mahalleri, sistem kaynaklı kayıplar, işletme giderlerinden kaynaklı ısınma giderleri olarak tüm dairelere m2leri doğrultusunda paylaştırılır. Geri kalan %70 lik kısım ise dairelerin ısı sayaçlarından veya ısı ölçerlerinden ölçülen daire tüketim değerlerine göre paylaştırılır. Örnek olarak, binaya 10 bin TL. tutarında doğalgaz faturası geldi. Bu tutarın %30 luk kısmı yani 3 bin TL. sı tüm dairelerin toplam m2 sine bölünür ve çıkan birim fiyat ile dairenin m2 si ile çarpılarak dairenin %30 luk kısımdan ne kadar ödeme yapacağı bulunur. Geri kalan %70 lik kısmı yani 7 bin TL ise tüm dairelerin toplam tüketim değerine bölünür ve birim fiyat bulunur. Bu birim fiyat ile de her bir dairenin ayrı ayrı tüketimleri çarpılır ve dairenin tüketimine göre ödeyeceği tutar bulunur. Son olarak da daireye %30 luk kısımdan düşen ödeme payı ile %70 lik kısımdan düşen ödeme payı toplanır ve dairenin toplam ödeyeceği tutar bulunur. Yani hesaplamalar sonucu dairenin %30 luk kısmından 100-TL. %70 lik kısmından 300-TL. oluştuysa, bu dairenin ödeyeceği tutar 400-TL. dir. Bu da aidatlara yansıtılır. Tabi sayaçlardaki dairelerin tüketim değerlerini okumak ve bu hesaplamaları yapmak kolay bir iş değil. Özellikle çok fazla daireli olan sitelerde okumalar ve hesaplamaların yapılması için akredite okuma firmaları bu işleri yapmaktadır. Bu firmalarda sayaçlardaki değerleri uzaktan okuma sistemleri ile daha kısa sürede okumakta ve hesaplama yapabilmektedir.

Bu Hesaplamaya göre Boş Dairelere de Aylık Olarak Gelen Isınma Faturalarından Ödeme Çıkıyor? Doğru Mudur?

• Evet, boş dairelere de hiç tüketimleri olmasa dahi %30 luk kısımdan m2 ler doğrultusunda bir ödeme tutarı çıkmaktadır. Ancak zaten ısıtma yönetmeliği gereği hiç tüketim olmaması normal bir durum değildir. Neden diye sorarsanız da yönetmelik dairelerin sıcaklıklarının asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanması gerektiğini söylemektedir. Bu derece dairelere ait termostatik vanalar sayesinde ayarlanmaktadır. Bu vanaların dereceleri 15 °C nin altına düşürülememektedir. Asgari alt sınır konulmasının sebebi ise; bireysel aboneliğe sahip bir apartman düşünün. Alt komşunuz ve üst komşunuz eğer kaloriferlerini açarsa sizin ısınma için harcayacağınız enerji az olur. Ancak tam tersi olarak alt ve üst komşunuz kaloriferleri açmıyor ise sizin ısınma için harcayacağınız enerji çok fazla olur. Merkezi ısıtma sisteminde de bu durum göz önüne alınarak enerji tasarrufu planlanmıştır.

Dairelerin sıcaklık ayarları 15 °C altına düşürülemiyor mu?

• Normalde termostatik vanalardan düşürülememekte. Ancak maalesef bazı daireler, daire girişlerinden tamamen dairenin ısınma sistemi ile bağlantısını kesmektedir. Bu gibi durumlar ve veri alınamayan dairelere ise emsal kıyas değer uygulaması yapılır. Yönetmelik gereği bu uygulamayı yönetimin alacağı kararlar ile hakkaniyet çerçevesinde uygulaması yapılır. Emsal kıyas uygulamasının en basit şekli, okunabilen tüm tüketim değerlerinin toplamı, toplam m2 ye bölünür ve m2 başına birim tüketim değeri bulunur. Bu birim tüketim değeri de değer alınamayan dairenin m2 değeri ile çarpılarak daireye ait emsal tüketim değeri hesaplanır.

Merkezi ısıtma sisteminin avantajları ve dezavantajları nedir?

• Avantajları enerji tasarrufu sağlanmasıdır. Özellikle merkezi ısıtma sistemli binalarda ısı yalıtımı var ise tasarruf oranı daha da artmaktadır. Ayrıca, suyun sistem içinde dolaşmasıyla sürekli bir su kaynağına ihtiyaç bulunmamaktadır. Bireysel sistemler ile karşılaştırdığımız zaman dairelerde aynı ısıyı almak için merkezi sistemde daha düşük faturalar oluşmaktadır.
• Dezavantajları ise yönetmeliğe uyulmamasından ortaya çıkan sorunlardır. 15 °C kuralına uyulmaması gibi. Ayrıca, dairenin boş olması durumunda yine bir ücretin çıkması.

Merkezi ısıtma sisteminin hakkında ekleyeceğiniz başka bir husus var mıdır?

• Merkezi sistemlerin açılış tarihi 15 Kasım kapanış tarihi 15 Nisan olarak belirlenmiştir. Ama tabii ki de ülkemizin dört bir yanında bunu uygulamak mümkün değildir. Yapının coğrafi konumu, bölgenin iklim koşulları ve bina yalıtımı gibi etkenler bu tarihlerin farklılaşmasını etkilemektedir. Örneğin Erzurum’da merkezi ısıtma açılış tarihi ile İzmir’de merkezi ısıtma açılış tarihleri aynı değildir.
• Merkezi ısıtma sistemi yeni yapılan yapılarda, toplam inşaat alanı 2 bin m2 üzerinde ise zorunludur. Yönetmelik öncesi yapılarda ise zorunlu değildir. Ancak kat mülkiyeti kanunu gereği maliklerden birinin talebi üzerine merkezi sistemden bireysele veya bireyselden merkezi sisteme geçiş için; toplam inşaat alanı 2 bin m2 altında ise oy çokluğu, 2 bin m2 üzerinde ise oy birliği ile verecekleri karar ile yapılabilmektedir.

Sinan DAR

YGBS Projeler Muhasebe Sorumlusu